La Direttiva europea 2024/1275, nota come Direttiva Case Green o EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), ridisegna il futuro energetico del patrimonio immobiliare. Per i condomini gli obblighi sulla ricarica elettrica sono già un tema concreto – come visto in questo articolo – ma per gli edifici non residenziali lo scenario è ancora più articolato: si combinano punti di ricarica, soglie di prestazione energetica, novità sulla certificazione (APE) e obblighi su solare e automazione.

In questo articolo ci concentriamo esclusivamente sugli edifici non residenziali in Italia con un focus particolare sulla certificazione energetica, l’elemento che più di tutti lega gli interventi sulla ricarica al valore dell’immobile.

Quali edifici sono “non residenziali”

La Direttiva non dà una definizione esplicita, ma per “edificio non residenziale” si intende un immobile destinato a usi diversi dall’abitazione. Rientrano in questa categoria:

È proprio questo il perimetro di interesse per i gestori, i proprietari e i facility manager di immobili a uso non abitativo.

Punti di ricarica: gli obblighi per il non residenziale

Per gli edifici non residenziali la norma è più stringente rispetto al residenziale e distingue tra edifici nuovi/ristrutturati ed edifici esistenti.

Tipologia edificio Soglia Obbligo
Nuovi o in ristrutturazione importante più di 5 posti auto Almeno 1 punto di ricarica e precablaggio per almeno il 50% dei posti auto
Esistenti (senza lavori) più di 20 posti auto Installazione di punti di ricarica entro il 1° gennaio 2030, con target intermedi

Inseriamo qui di seguito due punti su cui fare un piccolo approfondimento.

Cosa significa “precablaggio”. Secondo la Direttiva, il precablaggio comprende tutte le misure necessarie per consentire l’installazione futura dei punti di ricarica: condotti per il passaggio cavi, i cavi stessi, i circuiti elettrici e, dove necessario, i contatori e la trasmissione dati. In pratica significa progettare il parcheggio in modo che ogni stallo possa ospitare una stazione di ricarica senza nuovi scavi o opere murarie in futuro.

Gli edifici esistenti non sono esclusi. A differenza dei condomini, per il non residenziale di grandi dimensioni (oltre 20 posti auto) l’obbligo di dotarsi di punti di ricarica scatta anche senza interventi edilizi, con scadenza al 2030. È la categoria che richiede maggiore pianificazione, perché l’adeguamento di un parcheggio esistente può costare fino a nove volte di più rispetto alla predisposizione realizzata in fase di costruzione.

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Se si sceglie una soluzione finanziata come quella di ChargeGuru, la spesa iniziale è pari a zero e permette di avere un edificio già pronto per il 2030, senza interventi successivi e mantenendo una struttura ordinata e certificata.

Le soglie di prestazione energetica per il non residenziale

Per gli edifici non residenziali la EPBD non fissa una percentuale media di riduzione dei consumi (come avviene per il residenziale), ma introduce soglie massime di prestazione energetica espresse in kWh/m² anno, calcolate sul patrimonio edilizio non residenziale esistente al 1° gennaio 2020. Il meccanismo prevede due tappe:

  • Entro il 2030: tutti gli edifici non residenziali dovranno collocarsi al di sotto della soglia corrispondente al 16% degli edifici con le prestazioni peggiori.
  • Entro il 2033: la soglia si abbassa al 26% degli edifici peggiori, alzando ulteriormente l’asticella.

In parallelo, i nuovi edifici dovranno diventare a emissioni zero (ZEB – Zero-Emission Building): dal 1° gennaio 2028 per tutti i nuovi edifici pubblici e dal 1° gennaio 2030 per tutte le nuove costruzioni.

Attestato di Prestazione Energetica (APE): cosa cambia

È qui che la Direttiva introduce le novità più rilevanti per chi gestisce un immobile non residenziale. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) smette di essere un semplice documento statico e diventa uno strumento digitale, comparabile e strategico per misurare le prestazioni, pianificare le ristrutturazioni e orientare gli investimenti.

Ecco di seguito le principali novità:

Nuovo modello e classificazione unica. Viene introdotta una scala di classificazione armonizzata a livello europeo (dalla classe A alla G) e nuovi criteri di calcolo della prestazione energetica, tra cui l’introduzione del GWP (Global Warming Potential), che misura l’impatto sull’intero ciclo di vita dell’edificio.

Affissione obbligatoria. L’art. 21 della EPBD prevede che negli edifici non residenziali occupati da enti pubblici e nei locali commerciali frequentati dal pubblico l’APE sia affisso in un luogo chiaramente visibile. Per i gestori di immobili aperti al pubblico questo trasforma la certificazione in un elemento di trasparenza diretta verso clienti e utenti.

Ricarica e solare diventano elementi certificabili. La predisposizione alle infrastrutture di ricarica e al fotovoltaico rientra tra le informazioni tracciabili e certificabili dell’APE: il legame tra edilizia e mobilità elettrica diventa quindi misurabile e incide direttamente sulla “fotografia” energetica dell’immobile.

APE digitale e interoperabile. L’attestato potrà confluire in piattaforme europee interoperabili, rendendo i dati più trasparenti e confrontabili tra immobili e tra Paesi.

Un APE in classe alta, con infrastruttura di ricarica predisposta, significa minori rischi di obsolescenza normativa, migliore posizionamento ESG, maggiore attrattività per locazioni e compravendite e una base solida per il reporting di sostenibilità. Per questo la raccolta e l’analisi dei dati energetici, oggi, è già un vantaggio competitivo.

>> Leggi anche: Soluzioni di ricarica nel Real Estate: che cos’è il Green Premium

Non solo ricarica: solare e automazione (BACS)

La transizione degli edifici non residenziali passa anche da altri due fronti previsti dalla EPBD:

  • Solar-ready (impianti solari). Gli edifici non residenziali dovranno integrare l’energia solare secondo un calendario europeo: per i nuovi edifici non residenziali oltre 250 m² l’obbligo è previsto entro fine 2026, esteso progressivamente agli edifici esistenti di maggiori dimensioni negli anni successivi.
  • Sistemi di automazione e controllo (Building Automation and Control Systems, BACS). Gli edifici non residenziali con impianti tecnici di potenza nominale superiore a 290 kW devono dotarsi di sistemi di building automation e controllo (soglia destinata ad abbassarsi a 70 kW entro il 2029). Questi sistemi monitorano i consumi, individuano cali di efficienza e dialogano con gli impianti, inclusa l’infrastruttura di ricarica.

Ricarica intelligente, solare e automazione vanno quindi progettati in modo integrato: è ciò che permette di rispettare le soglie di prestazione energetica e di sfruttare al meglio l’energia autoprodotta.

A chi rivolgersi

Per predisporre o realizzare un’infrastruttura di ricarica in un edificio non residenziale, il proprietario o il gestore deve affidarsi a un’azienda specializzata nella ricarica dei veicoli elettrici, in grado di gestire la progettazione elettrica dedicata, la conformità antincendio e la gestione delle ricariche (accessi, monitoraggio, fatturazione).

Soluzioni come quella di ChargeGuru consentono di realizzare l’infrastruttura a costi ridotti o azzerati per la proprietà, occupandosi dell’investimento, della gestione delle singole richieste di allaccio e della fatturazione delle ricariche.

CONSIGLI DA GURU

Per gli edifici non residenziali la pianificazione fa la differenza. Se prevedi una ristrutturazione che coinvolge il parcheggio o l'impianto elettrico, integra fin da subito la predisposizione per la ricarica.

Scegliendo una soluzione a zero CAPEX come quella di ChargeGuru, puoi proteggere il valore e la conformità del tuo immobile nel tempo.

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Se l’edificio ha più di 5 posti auto, è obbligatorio installare almeno 1 punto di ricarica e predisporre il precablaggio per almeno il 50% dei posti auto.

Sì, ma solo se hanno più di 20 posti auto. In questo caso, l’installazione dei punti di ricarica deve essere completata entro il 1° gennaio 2030, anche senza interventi edilizi in corso.

La direttiva introduce limiti massimi di consumo ($kWh/m^2$ anno) sul patrimonio edilizio esistente al 2020:

  • Entro il 2030: superare le prestazioni del 16% degli edifici peggiori.

  • Entro il 2033: superare le prestazioni del 26% degli edifici peggiori.

L’APE diventa uno strumento digitale e interoperabile a livello europeo. Introdurrà una classificazione armonizzata (A-G), misurerà l’impatto ambientale dell’intero ciclo di vita (GWP) e includerà la presenza di infrastrutture di ricarica e pannelli solari.

Significa predisporre l’infrastruttura (condotti, cavi, circuiti e contatori) in modo che ogni parcheggio possa ospitare una stazione di ricarica in futuro, senza necessità di fare nuovi scavi o opere murarie.